「家の前が私道なので、解体工事を断られるのではないか」
こうしたご相談をいただくことがあります。道幅が狭くて重機が入らないのではないか、近所の方の許可が必要なのではないか、という不安です。
先に結論をお伝えします。私道に面しているから解体できない、ということはほとんどありません。
ただし、確認しておく順番があります。そして最初に見るのは道幅ではなく、登記です。
狭い道の現場での業者選びはこちらです。狭小地の解体業者選びで失敗しないために
「入らない現場」は、実はあまりありません
年間100件以上の解体工事をお引き受けしていますが、道が狭くて工事ができなかった現場は、ほとんどありません。
道幅に合わせて、工事の方法を変えるだけです。
1、普通の重機が入る場合
4トントラックや通常サイズの重機が通れる道幅があれば、一般的な解体工事と同じ進め方になります。
私道であることは、工事の方法には影響しません。影響するのは、あとで説明する承諾の話だけです。
2、小型重機に替える場合
道幅が足りない場合は、小型重機に替えます。幅2メートル以下の機械なら、狭い道でも入れます。
搬出も小さい車に替えます。大阪市旭区高殿の現場では、狭小地だったため人力解体を先行させて、小型重機と2トンダンプで搬出しました。
西宮市浜甲子園の現場は旗竿地でした。道路に接する部分が細長く、その奥に敷地が広がっている形です。この細い部分を通すため、人力作業と小型重機を使い分けています。
3、手壊しになる場合
車が入れない道幅の場合は、重機を使いません。
泉大津市千原町の現場は、現場前の道路が非常に狭く、軽トラックさえ通行が難しい環境でした。このときは重機を使わず、人力で屋内を解体して、廃材を手で運び出しています。
隣の家と外壁を共有する形で建っていたため、切離しの作業も入りました。それでも工事そのものは問題なく完了しています。
つまり「できるかどうか」ではなく「どの方法になるか」の話です。 変わるのは方法と、それに伴う費用です。
費用は、人の手が入るほど上がります
方法が変わると、費用も変わります。
重機で壊せる部分を人力でやると、作業の日数が増えます。廃材を手で運ぶ距離が長くなれば、そこにも人が必要になります。
費用が上がる理由は、機械の値段ではなく人の手間です。 だから「道が狭いから高い」のではなく「人力の作業が増えるから高い」という形になります。
概算の金額は解体費用のシミュレーターで出せます。ただし道幅による割増は現地を見ないと決まらないので、目安として使ってください。
私道で先に確認するのは、重機ではなく登記です
ここが一番お伝えしたい内容です。
私道の持分が誰にあるかは、登記を見ないと分かりません。
見た目では判断できません。向かいの家の方が持っているのか、数軒で分け合っているのか、昔の地主がそのまま持っているのか。表からは分かりません。
当社では、見積もりの前に法務局で登記を取ります。 そのときに私道の持ち主も確認します。登記記録と建物図面を取って見積もりを作る手順は正確な見積もりをつくるためにやってることに書いています。
順番を間違えると、工事の直前に話が止まります。先に承諾をもらおうとしても、誰からもらえばいいのかが決まらないためです。
通行承諾は、登記を見てから形を決めます
誰が持分を持っているかが分かってから、承諾の話に入ります。
誰から、どの形でもらうかは、登記の内容で変わります。 持分を持っている方が複数いれば、全員に当たることになります。1人で持っていれば、その方だけで済みます。
書面にするかどうかも、相手との関係や持分の状況で決まります。一律のやり方があるわけではありません。
だから「通行承諾を取りましょう」という話だけでは足りません。その前に、誰が相手なのかを確かめる工程が必要です。
承諾が取れないときは、施主さんに間に入ってもらいます
一度お願いして断られることもあります。そのときは、施主さんに間に入ってもらって、もう一度お願いに行きます。
このとき伝える内容を変えます。具体的に3つを伝えます。
1、何日間通るのか？
工事の全期間ではなく、実際に車が通る日数を伝えます。
2、何時から何時までか？
朝から夕方までずっと通るわけではありません。搬出の時間帯が決まっていれば、それを伝えます。
3、どのくらいの大きさの車が通るのか？
2トン車なのか4トン車なのかで、相手の受け取り方が変わります。
「工事で通らせてください」と漠然とお願いするより、ずっと話が進みやすくなります。 相手が心配しているのは、生活にどれくらい影響するかという点です。そこが具体的に分かれば、判断してもらえます。
掘削承諾は、解体のあとの工事まで見ておきます
通行承諾とは別に、掘削承諾という話があります。私道を掘る場合に必要になるものです。
解体工事では、水道管やガス管を切り離すときに掘ることがあります。ここは解体の範囲です。
見落としやすいのは、そのあとです。
建て替えをする場合、新しい家に水道やガスを引き込むときにも、私道を掘ることがあります。つまり解体のときと、建てるときの2回です。
解体の分だけ承諾をもらって終わりにすると、建てる段階でもう一度お願いに行くことになります。同じ方に2回頼むより、先の工事まで含めて話しておいたほうが進みます。
売却する場合も同じです。買った方が家を建てるなら、その段階で掘ることになります。
工事の前に、私道の状態を写真で残します
私道を傷めた場合の補修で揉めることがあります。これを防ぐ方法があります。
工事の前に、私道の状態を写真で残しておきます。
目的は、元からあったひび割れなのか、工事で付いたものなのかを、後で分かるようにしておくことです。
舗装のひび割れ、角の欠け、マンホール周りの沈み。こうしたものは工事の前からあることが多いです。しかし記録がなければ、工事のあとに指摘されたときに証明できません。
写真があるだけで、揉めごとはかなり防げます。
撮るのは工事の直前です。日付が分かる形で残します。そして施主さんにも渡しておきます。
接道義務と再建築の話は、解体の可否とは別です
私道について調べていると、接道義務や再建築不可という言葉が出てきます。ここは混ざりやすい部分です。
解体できるかどうかと、そのあと建て直せるかどうかは、別の話です。
解体は、道幅に合わせて方法を変えれば進みます。一方で更地にしたあとに新しい家を建てられるかどうかは、接道義務という別の条件で決まります。
幅4メートル以上の道路に2メートル以上接しているか。この条件を満たしていなければ、建築確認が下りません。私道の場合、ここが問題になることがあります。
だから建て替えを考えている場合は、解体の前に確認してください。解体はできても、建てられない土地になることがあります。
売却が目的なら、この点を買う方に伝える必要があります。整地のレベルも売却前提で変わるので、解体後の整地費用も合わせて見てください。
よくある質問
私道に面した家の解体でいただく質問です。
Q: 近所の方に反対されたら、工事はできないのでしょうか？
A: 一度断られても、話し方を変えると進むことが多くあります。何日間、何時から何時まで、どのくらいの大きさの車が通るのかを具体的にお伝えします。施主さんに間に入っていただくと、さらに進みやすくなります。
Q: 私道の持ち主が分かりません。
A: 登記を見れば分かります。当社では見積もりの前に法務局で登記を取るので、そのときに確認します。お客様にお調べいただく必要はありません。
Q: 通行承諾は書面でもらうものですか？
A: 相手の状況によって変わります。持分を持っている方が複数いる場合と、1人の場合で形が違います。登記の内容を見てから決めることになります。
Q: 道幅が2メートルしかありません。解体できますか？
A: できます。重機が入らない場合は人力で解体して、廃材を手で運び出します。泉大津市千原町では、軽トラックも通れない道幅の現場を人力で施工しました。
Q: 道が狭いと、費用はどれくらい上がりますか？
A: 人力の作業がどれだけ増えるかで決まります。建物の大きさと道幅、廃材を運ぶ距離を見てから算出します。機械が小さくなるから高くなるのではなく、人の手間が増えるから上がる形です。
Q: 私道を傷めてしまったら、補修費用は誰が払いますか？
A: 工事で付いた傷であれば施工した側で対応します。そのために工事の前に写真で状態を残しておきます。元からあったひび割れと区別できるようにしておくためです。
Q: 解体のあとに家を建てる予定です。何を先に確認しますか？
A: 接道義務を満たしているかどうかです。これを満たしていないと、更地にしても建築確認が下りません。あわせて、水道やガスの引き込みで私道を掘る分の承諾も、解体の承諾と一緒に話しておいてください。
Q: 砂利道でも工事できますか？
A: できます。重機や車両の重さで轍ができることがあるので、工事の前に状態を写真で残します。必要であれば鉄板を敷いて保護します。
まとめ
私道に面しているかどうかで、解体できるかどうかは決まりません。年間100件以上の現場で、道が狭くて工事ができなかったことはほとんどありません。
変わるのは方法です。普通の重機が入るか、小型重機に替えるか、人力で壊すか。 そして方法が変わると、人の手間の分だけ費用が変わります。
本当に気をつけるのは、重機の話ではありません。
ひとつは、誰に承諾をもらうのかを先に確かめることです。 私道の持分は登記を見ないと分かりません。見積もりの前に登記を取っておけば、工事の直前に話が止まることがなくなります。
もうひとつは、工事の前に私道の状態を写真で残すことです。 元からあったひび割れなのか、工事で付いたものなのか。これが分かるようにしておくだけで、あとの揉めごとが防げます。
そして建て替えを考えているなら、水道やガスの引き込みでもう一度私道を掘ります。解体の分だけで話を終わらせず、その先まで含めて承諾をもらっておいてください。
私道の現場で差が出るのは、重機の大きさではなく、工事に入る前の段取りです。 登記を取るところから動いてくれる業者を選んでください。
