古い建物を壊して更地にするだけの解体工事と、その後に新築や店舗、駐車場などの活用が決まっている状態での解体工事では、工事の内容や後処理の方法が異なります。特に、建て替えを前提とした解体工事は、その土地で新たな生活をスタートさせるための最初の一歩。だからこそ、慎重に進めたいものです。
今回は、建て替え前提の解体工事における業者の選び方と注意点、そして解体工事と新築工事を別々の業者に依頼する「分離発注」について、サポートプラン・塩田代表の知見をもとに解説します。
近隣住民にとって、建設工事はストレスのもと。建て替えの解体が「近隣とのこれから」を左右する理由
解体工事を含む“建設工事”というのは、近隣住民にとって大きなストレスや不安の元となります。
特に解体工事では、大きな騒音や振動が発生します。建物を壊す際には埃が発生するため、工事が終わるまでの数日間、近隣の方は洗濯物を外に干したり窓を開けて風を通したりすることができなくなります。また、工事期間中は生活道路が通行止めになったり迂回が必要だったり、大きな工事車両が行き来することで危険が増す可能性もあります。
さらに建て替え工事となれば、解体工事の後にまた新たな工事が続きます。近隣住民にとって、そのような状態が一定期間続くと些細なことでも気になってしまい、厳しい目を向けられるなど関係悪化の原因となることも。
こうしたトラブルを未然に防ぐためにも、解体業者選びは慎重に行なってほしいと塩田社長は言います。
「解体工事は、これからはじまる長い建て替え工事の最初のプロセス。解体業者の態度が悪かったり、解体工事中に近隣住民に迷惑をかけたりするようなことがあれば、その後続く数ヶ月の工事もすべて嫌な印象を受けられますよね。その皺寄せは、工事を依頼した施主さん、つまりその土地の持ち主自体に向けられてしまいます。これから、その土地で長く暮らしていくのに、家が建つ前から近隣との関係が悪いなんて嫌ですよね」
また、業者選びの際は、安すぎる見積もりを出す業者にも注意が必要です。
「家を建てるとき、多くの方はデザイン性や間取り、機能面などしっかりと勉強され、理想の家づくりをされると思いますが、解体工事に関しては『潰せればいい』『費用を抑えたい』と考えられている方がほとんどです。安さを売りにしている解体業者自体も『潰せばいい』『仕事をこなせばいい』という考えで、近隣への配慮が十分でないまま雑に工事を行う業者もいます。費用を安くすれば必然的に仕事が舞い込むため、解体工事を安くすること自体に努力はいりません。しかし、解体工事費をダンピング（不当廉売）することで、不法投棄しないといけなくなったり、会社の信用を失うことになります。会社の赤字が徐々に進むと、着手金を騙し取ろうとしたり工事の途中で行方をくらましたりする業者も現れます。費用重視に偏ると、悪い業者にぶつかるケースが多いのは間違いありません。
そうした業者に当たらないためにも、解体業者を選ぶ際にこそ、しっかりと見極めることが必要だと思います」
いい工事業者を見極めるためには？後悔しない建て替え工事の業者選び
信頼できる解体業者を見つけるための方法として、ホームページで工事実績をたくさん掲載している会社や、InstagramなどのSNSで工事の様子やスタッフの人柄などを発信している会社、地元で長年仕事をしている業者などがあげられます。
また、なるべく地元密着型の業者を選ぶというのも一つの手です。地元にこだわって仕事をしてきた会社は、そのエリア特有の条件、地域特性、ゴミを搬入する際の自治体のルールなどを把握しています。例えば、解体工事で出る廃棄物は、その種類によって処分場での価格が異なり、1日車○台までしか受け付けないといった細かいルールがある自治体も。そうした独自のルールを把握している地元の業者であれば安心です。
いい業者を見極めるポイント
- SNSの発信をチェックする
- ホームページに実績や価格を載せているかチェックする
- 地元の業者を選ぶ
「解体工事では大量のゴミが出ます。ゴミをスムーズに廃棄できないと、その分工事の日数が長くなり、人件費や重機のレンタル費などで価格が跳ね上がります。そうしたことも含めて、地元のルールを把握している業者に頼むことは安心材料の一つだと言えます。また、解体業というのは昔から少し荒くれ者が多いイメージを持たれがちですよね。業界全体でもそれは課題となっているため、最近ではホームページの情報を細かく更新したり、SNSでの発信を強化して工事の様子やスタッフ紹介などの動画や写真をたくさん投稿し、お客様に安心を与えたいと考える解体業者も増えています。こういう会社は、やはり少しでも会社の良さを知ってほしいと頑張っているので、業者選びの判断材料にしてみてもいいと思います」
解体・新築を別々に頼む「分離発注」のメリット・デメリット
かつて建て替え工事では、新築工事を請け負う会社が解体工事も含めて一括で受注するケースが主流でした。ハウスメーカーや工務店が、普段から付き合いのある解体業者を下請けとして采配し、施工管理者や大工などの職人とともに工事を進めるスタイルです。この形は、ハウスメーカーや工務店側にとっても、自社で解体工事から新築工事まで一貫して受けた方が管理しやすく、何より信頼できる協力業者に頼むことで安心して工事を遂行できるという利点があります。
しかし近年、解体工事は解体業者に、新築工事はハウスメーカーや工務店に、外構工事（庭や駐車場）は外構専門業者にと、別々に依頼するというケースが増えてきました。これを「分離発注」と呼びます。
その理由は
- インターネットやSNSで解体業者を個人で探すことができるようになった
- コスト重視で直接契約をしたいと考える人が増えた
- 一括見積もりサイトが一般化し、直接契約のハードルが下がった
などが考えられます。
それぞれにかかる中間マージンを省くことができるので、数十万〜数百万円の節約になり、その分を家の内装工事の費用に充てることができるなど、施主側にとって金銭的なメリットがあります。
しかし、分離発注特有のトラブルも多いのが現状です。
分離発注を行う際の注意点
解体から新築工事までを一つの会社に依頼した場合、たとえ工事中にトラブルが起きても、ハウスメーカーや工務店で解決し、工事をスムーズに進めることができるので、施主側への影響はさほどありません。何より、ハウスメーカーや工務店が普段から信頼を置いている業者に頼むので、大きなトラブルに発展しにくいということが挙げられます。
分離発注は、業者の選定・見極め・交渉から、トラブルがあった際の対応、近隣への配慮なども全て施主自身が行わないといけないため、本来プロが行うことを一般の方が行うということ。いざ新築工事を始めようとしたら、解体業者が杜撰な工事をしていたことがわかり、追加工事が必要になってしまうことも少なくありません。本来、工事中に発生するトラブルは業者が対応すべき部分が多いですが、解体業者によっては「建物を壊したら終わり」と割り切って、対応しない業者もいるのが現状です。
「分離発注はコストを抑えることができる反面、手配からトラブルの対応まで全て自分でしないといけないという手間とリスクがあります。ほんの十数万を節約するつもりが、工事中のトラブルや近隣への賠償で多額の支払いをしなければいけなくなったケースや、最終的には近隣トラブルでその土地に住んでいられなくなったというケースも実際に知っています。分離発注には、メリット・デメリットがあります。自分にはどちらが向いているのかをしっかりと判断した上で行うと良いでしょう」
分離発注の際、双方の業者への連絡は必要？
解体工事は土地を更地にするだけの工事だと思われがちですが、意外とそれだけではありません。解体後の土地に建物を建てるのか、駐車場にするのか、農地にするのかなど、解体後の使い道によって工事の方法や後処理も異なります。土地の使い道によっては、解体工事の際に処理しておかなかったせいで、建物を建てる際に余分な工事が必要になり、追加費用がかかることもあります。
「新築を依頼するハウスメーカーや工務店が決まっているのであれば、解体業者と建築業者の双方に伝えておくと良いでしょう。良心的な業者であれば、担当者同士で連絡をとって進めてくれるはずです。ただ、低価格や短期間の工事が売りの業者のなかには、他社との協業や協力はしたくないという業者もいます。その場合は、そういう業者に頼んだとして割り切るか、信頼できる業者を選び直すのか、お客様自身が判断されるといいと思います」
「すべてローンで」は危険？分離発注で直面する資金計画の落とし穴
分離発注では、支払いに関する思わぬ落とし穴もあります。
建て替え工事を行う際、多くの方が住宅ローンを利用されますが、解体業者を個別に依頼した場合、住宅ローンを利用できない場合があります。
「ローンの審査も通り、解体業者も建築業者も決まって話が進んでいたのに、実は解体費用は先に一括で払わないといけないことを知って、支払いに困るというケースもないわけではありません。分離発注に対応しているローン、対応していないローンがあるので、自分が利用する予定のローン会社に事前に確認をしておく必要があります。ハウスメーカーや工務店が契約しているフィナンシャルプランナーに資金相談をされる方も多いと思いますが、建築業界特有のローンの仕組みを把握しきれていないことも多々ありますし、事前にできると聞いていたのに、あとになって『よくよく調べたらできないということがわかりました』と言われた、なんて話も聞きます」
予想外の支出があった場合、ローンの頭金のために貯めていたお金や家具家電などのために用意しておいたお金を使わないといけなくなり、ローンの計画がズレることも。または、どこかで建築費用を節約しなければならなくなり、理想の工事を諦めなければいけないこともあります。
他にも、工事の着手金などの諸雑費、引っ越し費用など、ローンで賄えない費用はたくさんあるため、注意しておく必要があります。
「分離発注を行うと、一時的な解体工事費用の立替は必須。手持ちの費用が十分でない場合は、分離発注は難しいと言えます。安易にローンを当てにして、その後の生活が苦しくなることは決して少なくありません。せっかく家を新しくしたのに、生活が苦しいという本末転倒にもなりかねないので、工事前にローンの確認はもちろん、それぞれの業者に支払う方法や支払い時期などもしっかりと確認しておくべきです」
新しい暮らしの始まりに、悔いのない最初の一歩を
建て替え工事は、解体工事の段階からすでに新しい生活がスタートしています。工事中に近隣との関係がこじれてしまうと、その後の生活に大きく影響します。自分のことのように、親身になって相談に乗ってくれる業者や、細かいところまで気を配ってくれる業者、何よりお客様のことを思って仕事をしてくれる業者さんを選ぶことが大切です。
「施主さんはその土地で新しい建物を建てて、また何十年とその土地で生活し、子供や孫もその土地で暮らしていくことになり、新しい人生がそこからスタートします。解体工事は、その最初のプロセス。最初の段階で躓くと、建築全体がうまくいかないことが多く、新築工事の最中、心身を壊されて、せっかく建てた新築の家に住めないままということも。だから、建て替えを行う際には、解体工事の業者こそしっかり見極めて選んでほしいと思います。」
